전세 계약, 알면 수천만원이 달라진다
“전세 계약 전에 확정일자 받는 거 당연히 했는데, 등기부등본 확인을 안 했어요. 나중에 집이 경매 넘어갔을 때 제가 1순위 채권자가 아니었습니다. 3,000만원 날렸습니다.” — 전세사기 피해자 카페
“묵시적 갱신 모르고 집주인이 ‘나가야 한다’고 해서 이사 준비했다가 공인중개사한테 물어봤어요. 묵시적 갱신이 됐으면 2년 더 살 수 있다고 해서 그냥 살았습니다.” — 임차인 권리 카페
“임대차 3법 시행 이후 계약갱신청구권으로 집주인이 집 팔더라도 5% 이상 올리면 안 된다는 거 알게 됐어요. 이것만 알아도 전세 갱신할 때 협상력이 생깁니다.” — 부동산 카페
“전입신고를 이사 당일에 바로 했더니 대항력이 생겼어요. 다음 날 집이 경매 넘어가도 제가 보호받을 수 있습니다. 하루라도 미루면 안 됩니다.” — 부동산 법률 카페
“HUG 전세보증보험을 들었더니 집주인이 보증금을 안 돌려줘도 보험사에서 대신 줬어요. 보험료 1년에 30만원인데 3억 전세금 보호받는 겁니다. 안 드는 게 이상한 거예요.” — 전세보증 카페
전세 계약 전 필수 체크리스트
등기부등본 확인 (가장 중요)
임차인 핵심 권리 3가지
1. 대항력
조건: 전입신고 + 거주 (주민등록 유지) 효과: 집이 경매 넘어가도 낙찰자에게 보증금 돌려받을 때까지 퇴거 거부 가능
주의: 전입신고 다음 날 0시부터 효력 발생 → 이사 당일 전입신고 완료 필수
2. 우선변제권
조건: 대항력 + 확정일자 효과: 경매 배당 시 확정일자 순서대로 보증금 우선 변제
3. 계약갱신청구권
내용: 2년 임대차 계약 만료 시 1회에 한해 추가 2년 갱신 요구 가능 임대료 인상: 갱신 시 5% 이내만 인상 가능 예외: 집주인이 실제로 직접 거주할 경우 갱신 거절 가능
전세보증보험 가이드
주요 보증보험 비교
| 기관 | 보증 한도 | 보험료율 | 특징 |
|---|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 수도권 7억, 지방 5억 | 0.128~0.154% | 가장 일반적 |
| HF (한국주택금융공사) | 수도권 5억, 지방 4억 | 0.2% 내외 | 버팀목 대출 연계 |
| SGI서울보증 | 한도 없음 | 0.183~0.208% | 상한 없음 |
보험료 예시: 보증금 2억원 × 0.128% = 연 256,000원
“2억 전세금에 연 25만원 보험료. 전세사기 한 번 당하면 수억이 날아가는데 25만원이 아깝지 않습니다.” — 전세보증 가입자
묵시적 갱신과 갱신 전략
묵시적 갱신이란?
임대차 계약 만료 2개월 전까지 집주인이나 임차인이 갱신 거절이나 조건 변경 통보를 안 하면 자동으로 2년 연장.
묵시적 갱신의 장점:
- 임차인: 언제든지 3개월 전 통보로 해지 가능
- 임대료: 이전 계약 조건 그대로 유지
주의: 집주인은 묵시적 갱신 후 임의로 퇴거 요청 불가
갱신 협상 전략
| 상황 | 전략 |
|---|---|
| 집주인이 인상 요구 | 5% 상한 주장 + 시세 자료 제시 |
| 집주인이 퇴거 요청 | 계약갱신청구권 행사 (1회 한해) |
| 집이 매물로 나왔을 때 | 등기부등본 매일 확인 |
| 집주인 교체 | 새 집주인에게도 기존 계약 유지 요구 |
보증금 못 받을 때 대응법
임대차 분쟁 해결 단계
파생 주제들
📌 전세사기 예방 최신 동향 (2026년)
최근 전세사기 유형:
- 깡통 전세: 전세가 = 매매가, 집값 하락 시 보증금 손실
- 이중 계약: 동일 주택에 여러 임차인과 계약
- 바지 집주인: 실소유자와 계약자 불일치
예방 필수: 등기부등본 + 건축물대장 + 집주인 신분증 확인
📌 월세 세입자 권리
- 월세 세액공제: 연 소득 7,000만원 이하, 월세의 15~17% 세액공제
- 월세 계약서 주의: 구두 약속 아닌 계약서에 모든 조건 기재
- 원상복구 분쟁: 일반 생활로 인한 마모는 집주인 부담, 파손은 임차인 부담
📌 집주인과 분쟁 시 무료 지원
- 법률구조공단: 저소득층 무료 법률 상담·소송 지원 (법률구조법)
- 대한법률구조공단: 1132 전화 무료 상담
- 지자체 법률 상담: 시·군·구청에서 무료 법률 상담 서비스
- 주택 임대차 분쟁조정위원회: 소송 없이 분쟁 해결 (무료)